Existem no mercado diferentes tipos de fundos de investimento imobiliários e é preciso entender as diferenças entre eles antes de começar a investir
Investir em FIIs (Fundos de Investimento Imobiliário) pode ser uma boa forma de investidores de perfil moderado ou arrojado diversificarem suas carteiras e aproveitarem o enorme potencial de crescimento e valorização do setor imobiliário.
Para investir nos melhores fundos imobiliários, é necessário entender a fundo como esse tipo de investimento funciona. Isso porque existem vários tipos de FIIs, cada um com características bem distintas e indicações específicas.
Neste artigo, explicaremos o que são e como funcionam as categorias mais comuns de FIIs (como fundos de tijolo, de papel, híbridos e fundos de fundos) e suas características principais. Após a leitura, você vai entender a estrutura desses fundos, como geram renda e quais fatores afetam cada tipo.
Este conteúdo não é uma recomendação de investimento.
O que são fundos imobiliários e como funcionam?
Os fundos imobiliários, ou FIIs como são também chamados, são uma forma de se investir coletivamente, aplicando o patrimônio dos cotistas em ativos do mercado imobiliário, que podem ser títulos associados ao setor, imóveis físicos ou cotas de outros FIIs. Os rendimentos do fundo são distribuídos aos cotistas sob a forma de dividendos: em geral, 95% do lucro líquido são distribuídos mensalmente.
Trata-se de um investimento de renda variável, de longo prazo, cujas cotas são negociadas na Bolsa e estão sujeitas às oscilações do mercado financeiro. Por isso, são ideais para investidores que apresentam tolerância maior ao risco.
É relativamente simples começar a investir em fundos imobiliários. Tudo o que o investidor precisa fazer é estudar sobre o assunto, pesquisar quais são os fundos mais indicados para seu perfil e objetivo, e comprar as cotas negociadas na Bolsa de Valores.
Principais tipos de FIIs no mercado
Antes de selecionar os melhores fundos para compor a carteira, é preciso entender que há vários tipos de FIIs, cada um indicado para determinados perfis e objetivos. Veja a seguir.
Fundos de tijolo
São fundos imobiliários que investem os recursos dos cotistas em imóveis físicos, como shopping centers, hospitais, galpões logísticos ou lajes corporativas. O valor obtido com o arrendamento, a venda ou o aluguel desses imóveis é distribuído aos investidores sob a forma de dividendos.
Fundos de papel
São fundos que investem em títulos atrelados ao mercado imobiliário, como LCIs (Letras de Crédito Imobiliário) e CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários).
Fundos híbridos
Como o nome já sugere, são fundos imobiliários que investem tanto em imóveis físicos como em títulos ligados ao setor imobiliário, como CRI e LCI.
Fundos de fundos
Por fim, os fundos de fundos investem em cotas de outros fundos de investimento imobiliários. O objetivo é aproveitar os bons resultados de FIIs voltados para investidores qualificados (ou seja, que têm patrimônio investido superior a R$ 1 milhão).
Como cada tipo de fundo gera receita?
A forma como cada tipo de FII gera receita varia. Os fundos de tijolo, como dito, rentabilizam-se a partir da venda, do aluguel, do arrendamento ou da exploração comercial dos imóveis em que investem. Já os fundos de papel geram receita a partir da valorização dos títulos em que o gestor aplica os recursos dos cotistas.
Os fundos híbridos geram receita tanto pela exploração comercial, aluguel, arrendamento ou venda dos imóveis físicos quanto pela venda dos títulos atrelados ao setor imobiliário com lucro. No caso dos fundos de fundos, por sua vez, a receita vem da valorização das suas cotas e dos rendimentos recebidos indiretamente via fundos investidos.
Vantagens e desafios de cada categoria
Como acontece em qualquer investimento, existem vantagens e riscos de investir em cada um dos tipos de fundos imobiliários.
No caso dos fundos de tijolo, as principais vantagens são: a renda recorrente e previsível, a exposição direta a ativos imobiliários de qualidade, o potencial de valorização do imóvel no longo prazo e a proteção parcial contra a inflação, já que os aluguéis são indexados ao IPCA ou ao IGP-M. Já os desafios são a vacância dos imóveis, os ciclos do mercado imobiliário e a menor liquidez.
No caso dos fundos de papel, as principais vantagens são a renda previsível, a exposição a títulos com potencial de valorização e a boa diversificação, mas há que se considerar o risco de crédito.
No caso dos fundos híbridos, os maiores benefícios são a diversificação, o equilíbrio entre estabilidade e valorização e a maior flexibilidade. Porém, os desafios são a dificuldade de analisar e a dependência da qualidade da gestão para obter um bom desempenho.
Por fim, no caso dos fundos de fundos, as vantagens são a diversificação imediata e o acesso a fundos que, de outra forma, seriam muito caros e inacessíveis ao investidor comum. E os desafios envolvem a bitributação e a possibilidade de rendimento menor no curto prazo.
